Properti dilema

 

Permintaan rumah ga akan turun !! masih banyak orang yang butuh rumah, ga ada alasan demand nya bakal turun bro !!! kurang lebih begitulah seruan teman penulis ketika mulai dipertanyakannya harga properti yang terus melambung ditahun 2013.

Pada akhirnya harga properti sesuai yang dikhawatirkan pasar akhirnya berada dalam kondisi stagnansi. Diperberat dengan syarat uang muka yang ditingkatkan oleh bank Indonesia menyebabkan permintaan semakin turun. Hingga dipenghujung 2016 ini permintaan properti masih relatif stagnan walaupun mulai terlihat perbaikan di semester kedua.

Dengan insentif yang diberikan Bank Indonesia menurunkan suku bunga acuan berimbas menurunkan turunnya bunga KPR, diturunkannya kembali syarat uang muka, semakin pulihnya perekonomian, suksesnya program tax amnesty. Ini membuat investor optimis pasar properti di 2017 akan kembali dinamis.

Secara historikal setiap Bank Indonesia menaikkan / menurunkan suku bunga acuan 1% memberikan dampak yang cukup signifikan pada pasar properti. Ok penulis tidak ada data validnya, namun seperti di 2013 cukup terlihat bagaimana sikap BI yang memperketat peraturan melemahkan pasar properti. Yaah saat itu menurut penulis langkah yang dilakukan BI tidak salah, harga properti yang terus digoreng sudah semakin tidak masuk akal ( kapan penulis bisa beli rumaah cobaaaa =P )

houseprice

Yang menjadi pertanyaan kita sekarang, akankah booming properti seperti periode 2009 – 2013 akan kembali terulang di 2017? terlihat pada grafik┬ábagaimana tren harga uptrend berakhir di 2013

Paling OK untuk mengetahui outlooknya maka mari kita melihat dari perbandingan dengan negara tetangga dan rasio properti kita

Gambar dibawah merupakan hasil riset dari Numbeo – property investment. Gambar ini menunjukkan tingkat kemampuan masyarakat setiap negara untuk membeli properti dengan kemampuan tertinggi ( hijau ) hingga kemampuan terendah ( merah ). Terlihat berdasarkan affordability index Indonesia saat ini memiliki tingkat kemampuan paling rendah dengan bewarna merah. Hanya Vietnam yang juga bewarna merah seperti Indonesia, masyarakat ASEAN lainnya memiliki kemampuan membeli yang lebih baik.

afford
pricetorentratio

Namun bila berbicara yield harga sewa properti dipusat kota Indonesia bewarna hijau, ini menunjukkan yield dari sewa properti Indonesia dipusat kota masih sangat menarik dibandingkan negara lain. Vietnam dan Filipina juga bewarna hijau.

pricetorentratioouter

Hal yang berbeda terjadi untuk yield sewa properti Indonesia diluar pusat kota ( pinggiran ). Disaat Filipina dan vietnam tetap menunjukkan warna hijau yang berarti yield sewa tetap menarik, Indonesia bewarna kuning yang berarti kurang menarik.

Data ini cukup relevan dengan channel check yang penulis lakukan. Dari harga sewa apartemen dijakarta. Bila yield sewa apartemen ( harga kontrak / harga apartemen ) didaerah Sudirman sekitar 7%, maka untuk yield sewa apartemen didaerah lainnya hanya berkisar 4-5%

Maka kesimpulan apa yang bisa kita dapatkan dari informasi ini ?

Dengan tingkat kemampuan masyarakat Indonesia sudah sangat rendah untuk membeli properti, maka ruang untuk kenaikan harga tergolong terbatas, permintaan mungkin naik namun sangat sensitif terhadap kenaikan harga, hanya mukjizat yang dapat membuat harga properti dapat meroket lagi seperti di 2009 – 2013. Kenaikan harga tahunan tidak akan jauh dari kisaran inflasi Indonesia 4 – 6%, masih single digit laah.

Namun pengecualian untuk properti / apartemen dipusat kota. Dengan yield masih sangat menarik, ruang untuk kenaikan harga disegment ini masih terbuka lebar. Apalagi dengan telah dideklarasinya dana tax amnesty yang hampir mencapai 4.000 triliun rupiah, ga jauh – jauh deh orang2 kaya ini duitnya pasti sebagian dibeliin properti lagi.

Ruang untuk spekulasi investasi properti sepertinya kurang bagus buat kita guys ;( . Buat yang belum punya rumah / apartemen ga perlu buru – buru, harga belum bakal ngaciir. Buat yang punya modal beli apartemen dipusat kota yaaa monggoo yield nya masih bagus, masih ada ruang juga untuk kenaikan harga.

 

 

 

 

 

 

 

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: