Prospek Property 2018

prospek property 2018

Beberapa hari yang lalu teman penulis yang berprofesi sebagai equity analis memberitahukan outlook property sepertinya sudah mulai ok di awal 2018 ini. Launching beberapa cluster baru untuk kelas menengah atas yang harganya diatas 1 miliar, take up ratenya sudah mulai ada ( laku gitu unit yang dipasarin ).Mendengar itu Jiwa kepo penulis mulai tersentuh, apalagi punya kepentingan =P, mungkinkah tahun 2018 ini prospek property akan membaik setelah berada dalam fase stagnansi dalam beberapa tahun terakhir ?

Seperti kita ketahui dari media – media, masalah property Indonesia ada pada segment menengahnya, kalangan middle class yang mencangkup sekitar 80 – 100 juta penduduk.

Dikalangan bawah, property yang harganya murah – murah tetap laku. Namun begitu property menyentuh angka 1 miliar keatas, maka penjualannya seret. Akal – akalannya sama developer dibuat deh apartemen yang lucu – lucu uda kayak rumah barbie, tapi selonjoran aja susah 😝

Sementara untuk kalangan segment paling atas, masyarakat tajir, demand tetap ada, walaupun juga ikut melambat. Selain itu dibeberapa daerah juga tetap ada kenaikan harga yang signifikan

Ketika penulis membawakan customer gathering di cirebon pada pertengahan 2017, penulis diberitahukan kalau disana harga properti lagi naik.. Waaauu !! kok bisa ?? ternyata hasil pembangunan toll trans java dan pembangunan pelabuhan memberikan efek positif pada daerah tersebut, membuka bottleneck gitu.

Pelancong domestik juga saat ini semakin banyak yang tertarik kesana sebagai alternatif kebandung. Menurut penuturan teman penulis yang asli sana, saat ini jalanan disana sudah semakin macet.

Jadi walaupun secara general property tahun lalu stagnan, namun tetap ada daerah yang hot prospek karena potensinya terbuka dengan dibangunnya infrastruktur. Itulah efek multiplier infrastruktur yang diidam – idamkan pemerintah.

Analisa Prospek Property pada awal 2017

Pada awal – awal 2017 kemarin penulis pernah menulis tentang nasib property di Indonesia. Dengan mempertimbangkan masalah oversupply yang berdasarkan colliers berakhir di 2018, kredit macet yang sudah bottoming aka mentok, dan lebih beraninya masyarakat berada Indonesia untuk membeli property pasca tax amnesty, maka dalam 1 – 2 tahun kedepan prospek property berpotensi menggeliat lagi. Itu artinya mungkin ditahun ini !!

Well penulis sebenarnya berharap harga property gini – gini aja dulu berhubung penulis belum kesampean mau beli apartemen hahaha. Untuk menganalisa bagaimana prospek property di 2018 ini, penulis gemar melihatnya dimulai dari kacamata makro, Big Picturenya, biar ga kepleset hanya karena mendengar satu dua launching yang sukses.

Karena bisa saja launching yang terjadi karena harga dan lokasi yang sangat bagus, namun tidak mewakili bisnis property secara keseluruhan.

Penulis mencoba mencari tahu terlebih dahulu apakah harga property Indonesia memang murah dibandingkan kawasan Asia lainnya, terutama Asia Tenggara. Baru setelahnya penulis mencari tahu kondisi domestik terbaru bagaimana perkembangannya.

Outlook Property Asia Tenggara

Bila kita bandingkan kenaikan harga property Indonesia di 2017 dibandingkan dengan property di negara Asia lainnya Indonesia berada dilevel tengah – tengah. Jadi naik harganya ?? enggak jugaa.

Ingat guys ini merupakan kenaikan nominal, belum dikurangi inflasi. Kenaikan harga property Indonesia di 2017 sebesar 3,3%, sementara inflasi di 2017 3,6%. Itu artinya secara riil harga property Indonesia malah turun -0,3% selama 2017.

prospek property, Prospek Property 2018, SlaveBerdasi-Analisa Saham

Bila kita lihat negara yang dekat dengan kita, India Filipina dan Malaysia mengalami kenaikan harga property yang lebih baik dari kita. Namun bila kita bicara kenaikan harga, perlu kita ketahui terlebih dahulu, harga property kita sudah kemahalan belum ? lalu bagaimana perbandingannya dengan daya beli masyarakat ?

Dilihat dari harga property dibandingkan pendapatan masyarakat sebenarnya Indonesia ( Jakarta ) dapat dikatakan masih berada dilevel yang wajar secara relatif. Masyarakat di Ibukota negara lain seperti Singapura, Thailand, Vietnam lebih mengalami kesulitan untuk membeli properti dibandingkan kita dilihat dari pendapatan mereka.

Memang bila dibandingkan Kuala Lumpur, Jakarta terlihat sangat mahal. Namun Kuala Lumpur memang unggul terhadap negara Asean lainnya.

Dari rental yield juga saat ini Jakarta dan Surabaya masih menarik 5 – 7 % ( rental yield = harga sewa / harga rumah ). Dengan rental yield masih bagus, berarti membeli rumah masih lebih menarik daripada menyewa. Bandingkan dengan kota besar negara lain yang hanya berkisar 2 – 4%.

Menurut penulis rental yield menjadi tidak menarik kalau levelnya dibawah deposito. Dengan saat ini bunga deposito 5%, maka menyewakan properti dengan yield selevel itu dan memiliki potensi upside membuat pilihan membeli rumah masih lebih baik daripada sewa atau kontrak

prospek property, Prospek Property 2018, SlaveBerdasi-Analisa Saham

Permasalahan utama terlihat pada mortgage to income ratio. Kemampuan masyarakat menggunakan KPR ( Kredit Pemilikan Rumah ) lebih rendah dibandingkan negara lainnya. Besar kemungkinan faktor besarnya bunga KPR dibandingkan negara lain menjadi beban yang berat bagi masyarakat Indonesia.

Sebagai informasi bunga pinjaman Indonesia masih salah satu yang tertinggi di Asia Tenggara saat ini. Kondisi ini cukup krusial karena besarnya ketergantungan masyarakat pada KPR. Dapat dilihat pada penjelasannya dibawah.

Perkembangan Properti Indonesia

Boom Property Indonesia dapat dikatakan secara official selesai di 2014. Dapat dilihat pada grafik dibawah. Sejak 2014, pertumbuhan transaksi rumah menurun drastis. Usaha – usaha dari Bank Indonesia yang mengetatkan kebijakan Loan To Value dan syarat pendanaan untuk developer membuat bisnis property injak rem dalam – dalam.

Dari harga property sendiri, peak pertumbuhan terjadi di 2013, setelahnya tren kenaikan harga perlahan – lahan menurun. Apabila dikatakan sudah terlalu mahal, setelah kita bandingkan dengan negara Asean lainnya maka sebenarnya tidak, masih normal – normal saja ( kalau bandingin gaji penulis jelas maahaaal 😭 ).

prospek property, Prospek Property 2018, SlaveBerdasi-Analisa Saham

Berbeda dengan kondisi pada eraa boom properti, saat ini 75% masyarakat Indonesia memanfaatkan KPR dalam membeli property. Dengan tingginya angka tersebut, maka tidak heran pergerakan bunga KPR akan sensitif mempengaruhi bisnis properti Indonesia. Walaupun secara relatif harga properti Indonesia di 2017 turun namun terdapat beberapa kota yang mengalami kenaikan di 2017 seperti Makasar dan Bandung.

prospek property, Prospek Property 2018, SlaveBerdasi-Analisa Saham

Prospek Property 2018

Dengan harga property yang mahal menurut ukuran kita, namun biasa saja kalau kita melihat tetangga – tetangga kita di Asia Tenggara, maka bersiaplah, masih ada ruang untuk kenaikan harga ( ga siap g cyiin T_T )

walaupun kenaikannya akan lebih soft, tidak seperti era boom property di 2010 – 2013. Sementara setelah kita ketahui bunga KPR sebagai salah satu faktor yang krusial, maka dengan kita melihat bunga interbank ( bunga pinjaman antar bank ) sudah berada dilevel rendah, maka sebenarnya saat ini sudah cukup menarik.

Sebagai catatan bunga interbank dapat dijadikan patokan turunnya bunga pinjaman menurut penulis karena saling berkaitan. Bila bunga interbank terus turun, maka bunga KPR juga dapat bergerak searah walaupun tidak percis sama turunnya.

Mungkin yang dapat menjadi kunci adalah pengumuman dari pemerintah untuk relaksasi peraturan property. Apakah itu diturunkannya LTV atau pajaknya yang dikurangi ( ngareep ). Saat ini seperti hanya membutuhkan β€œklik” dan dalam waktu singkat bisnis properti kembali hidup.

prospek property, Prospek Property 2018, SlaveBerdasi-Analisa Saham

Informasi yang diberikan teman penulis mengenai take up rate yang sudah mulai membaik untuk kelas middle up bisa jadi benar. Dengan fakta – fakta yang ada saat ini menunjukkan β€œWhy Not ?? β€œ untuk prospek property kembali cerah.

Tentu bila bicara spesifik maka kita harus fokus pada satu hal, lokasi!lokasi!lokasi! semakin bagus lokasinya, dan sedang berkembang, maka semakin besar pertumbuhan harga. Namun secara general di 2018 Prospek Property berpotensi membaik, Why Not ???

*Apabila ada pertanyaan atau mau update terbaru dari slaveberdasi contact langsung saja di twitter @slaveberdasi , facebook slaveberdasi ,dan email di slaveberdasi@gmail.com

**sumber gambar diambil dari Numbeo, globalpropertyguide, tradingeconomics, dan Bank Indonesia

2 Comments on “Prospek Property 2018

  1. Sepertinya agak sulit cuan dari properti.. karena konsumsi tahun ini masih tertekan karena BBM subsidi makin langka.. dan menurut hemat saya properti sudah oversupply.
    Apalagi kalau analis sekelas penulis saja masih nyesek beli apartemen, maka bisa dibilang masyarakat umumnya juga begitu. Jangan lupa hari ini the Fed meramal kenaikan interest rate diprediksi akan lebih tinggi dari guidance sebelumnya. Jadi akan ada pengetatan likuiditas.

  2. agak sulit juga sebenernya bilang harga akan naik atau enggaknya agan chan, sebelum boom property di 2010, harga property flat selama 1 dasawarsa hahaha.. tapi dengan suku bunga kpr semakin bagus, pemerintah dan BI mengarah untuk deregulasi property, outlook nya mendukung untuk kenaikan harga ataupun sales.. tapi ya naek2 harganya paling single digit setelah potong inflasi gan.

Tinggalkan Balasan

%d blogger menyukai ini: