Analisa Saham Properti

analisa saham properti

Bu guru : “anak – anak apa nama kota yang depannya B ? “

Murid2 : “ Banduung bu !! “

Bu Guru : “ Pintaar !! naaah apa nama kotanya yang depannya M ? “

Murid2 : “emmm..emmm… apaa… yaaa.. “

Joko : “ Saya tahu bu saya tahuu “

Bu Guru : “ Yaa apa Joko ?? “

Joko : “ Meikarta !!! “

saham properti, Analisa Saham Properti

Stupiid Jokoo !!!

Ketika mendengar cerita itu dari teman kantor, penulis langsung ngakak wkwkwkwk.. Sampai sekarang penulis masih heran, yang bikin proyeksi Meikarta itu gimana euuy, mau balik modal berapa tahun dengan biaya promosi se edaan ituu ??

Murah dan Laporan Keuangan Bagus Bukan Jaminan

Bicara soal properti penulis teringat ketika makan siang bersama salah satu boss dari divisi lain ditempat penulis bekerja beberapa waktu yang lalu, kita ngobrol ngaloor ngiduul dari ngomongin beli tanah taon 90an ampe ngomongin sahaam properti waktu itu.

Yang membuat penulis terperangah ketika si boss ngomong gini :

“iyaa sekarang mending beli saham property, P/E nya muraah dibawaah 10x, ngapain beli saham laen p/e nya mahaal – mahaaal.. “

Penulis langsung bengoong n bingung baleesnya

😄😄😄

😄😄😄

😅😅😅

😅😅😅

Well, jadi begini guys, kalau bicara P/E ( valuasi saham berdasarkan laba ) dan laporan keuangan untuk saham properti itu basi guys. Karena data tersebut merupakan hasil penjualan yang telah lalu, yang baru diakui dilaporan keuangan beberapa waktu kemudian, yaitu sekarang.

Penulis mau luruskaan ga enaak, kalaah tuaa

Penulis mau sok asik ga bisa, ga pinter boong

Yauda laah penulis iya pak iya pak aja hahahaha. Well boss ini orangnya baek, dan penulis respek, makanya penulis jaga perasaan dia hehehe.

*baca juga prospek properti untuk mengetahui outlook properti 2018 dan semua topik tentang saham pada analisa saham.

Analisa Saham Properti  bukan dari P/E

Seperti penulis sudah utarakan diatas, menggunakan P/E ketika bicara saham properti itu kurang tepat.

Mungkin bisa dijustifikasi menggunakan P/E bila memberikan dividen yield yang tinggi.

namun data historikal beberapa tahun terakhir menunjukkan emiten property pelit dalam membagikan dividen, sehingga tidak ada nilai lebihnya juga kalau bicara P/E murah P/E muraah.

BSDE contohnya dalam 3 tahun terakhir rata – rata hanya menyisihkan 5% dari total laba bersih perseroan untuk dibagikan sebagai dividen. Sebagai pembanding, rata – rata emiten di IHSG menyisihkan 25 – 50% dari laba nya untuk dijadikan dividen

Analisa Saham Properti Bukan Dari Rilis Laporan Keuangan

Lalu kalau kita mendengar hasil rilis laporan keuangan saham properti,

“wooow naeek 50% labanya !!!! belii !! belii !!! “

Biasanya kalau kita melihat hasil yang bagus, kita akan berekspektasi sahamnya ditarik hari itu, namun kalau bicara saham properti , bedaaa guys..

Praktisi pasar modal atau analis uda tau hasilnya bakal kayak begitu dari taon kuda. Jadi hampir tidak ada yang namanya efek surprise ketika rilis laporan keuangan saham properti keluar.

Kenapa penjualan yang uda lewat telat diakui dilaporan keuangan ?

Simple aja guys kalau kita jadi developer jual rumah harga 5 miliar, emang kita terima 5 miliar langsung ? yang ada kita Cuma terima 15 – 20%nya sebagai DP, itupun sekarang bisa dicicil.

Hasil marketing sales / penjualan rumah ini baru bisa diakui  dilaporan keuangan apabila property tersebut telah jadi dan diserahkan ke pembeli ( rumah ) atau sesuai dengan progress pembangunannya ( apartemen )

Data marketing sales dari emiten properti bisa kita ketahui jauh lebih cepat dari rilis laporan keuangan.

Makanya ketika laporan keuangan rilis, naik banyak atau sedikit, efek suprise kesahamnya kecil, karena most dari informasi itu sudah diketahui terlebih dahulu.

3 Faktor Penting Dalam Analisa Saham Properti

well penulis juga bukan spesialis dalam saham properti, tapi tau laah beberapa hal sensitif yang dapat mempengaruhi kinerja saham properti.

Dengan menulis seperti ini justru memberi kesempatan penulis belajar lagi analisa saham properti, menggali mencari tahu lebih dalam.

Jadi apa sih yang perlu kita ketahui kalau analisa saham properti ? menurut penulis terdapat 3 hal utama yang perlu diperhatikan ketika analisa saham properti :

Pertama, Land Bank ( lahan yang dimiliki )

Jadi perlu kita ketahui berapa besar lahan yang dimiliki oleh saham properti ini untuk dijual.

Contoh misalnya ASRI atau Alam Sutera, ketika mendengar ini maka yang ada dibenak kita adalah lahan alam sutera yang mewah. Namun memang masih berapa besar sih lahan di Alam Sutera yang mereka punya ?

Yang penulis tahu dulu projek besar mereka selanjutnya mencoba mengembangkan lahan di pasar kemis dimana mereka memiliki land bank yang besar.

Namun kalau kita lihat sampai saat ini, sepertinya masih gitu – gitu aja ( penulis nebaak yaak ).

Terakhir yang penulis ketahui mereka mencoba mengakuisisi lahan diseberang tol alam sutera, tapi ketika itu lahan yang bisa dibeli masih sangat scattered ( terpencar – pencar ), jadi bangunnya susah.

Normalnya ketika bicara saham properti orang institusi akan bertanya berapa discount to NAV nya ?

Maksud dari discount to NAV adalah diskon nilai kapitaliasai pasar saham properti tersebut dibandingkan nilai land bank yang mereka punya

Misalkan Saham properti A nilai kapitalisasi pasarnya 1 triliun, sementara land banknya 4 triliun. Maka discount to NAV saham A adalah 75%.

Trickynya disini, setiap analis bisa menghargai berbeda – beda untuk setiap lahan. Analis A bilang lahan di serpong harganya 10 juta per sqm, analis B bilang 14 juta per sqm, akibatnya discount to nav saham property yang sama dapat berbeda – beda, tergantung siapa yang bikin.

Kedua, Recurring Income (pendapatan berulang)

Selain melihat discount to nav, para pelaku pasar modal memperhatikan berapa besar pendapatan berulang dari total pemasukan perseroan.

Positifnya pemasukan berulang ini dapat dijadikan buffer, pada masa – masa bisnis property sedang sulit, recurring income seperti pemasukan dari penyewa di mall sangat membantu dalam menjaga cash flow perusahaan tetap terjaga..

Intinya pada masa bisnis property lagi lesu, dapuur tetaap ngebuul gan !!

Umumnya ketika developer membangun kota mandiri atau super blok, mereka sudah memikirkan strategi recurrent incomenya.

Ketika kota mandiri sudah hidup banyak penduduknya, mereka membangun mall, rumah sakit, hotel, dsb dan mendapatkan recurring income dari sana

Ketiga dan yang paling utama, Marketing Sales !!!

Mau punya land bank gedeee keek, mau punyaa recurring income mayaan keek, kalo jualan propertynya semprul ga laku laku, yaa sahamnya juga sami mawon, ga laku laku.

Inilah yang terjadi dalam beberapa tahun terakhir. Target marketing sales perseroan kian tahun kian imuut 😉

Kalau hanya bicara discount to nav tok, mana yang punya land bank paling besar, maka saham BKSL siing tiadaa lawaan, lahaaaannya gedee bangeeet cuii!!

Tapi kalo penghuninya tuyul doank disana ( rumah pada kosong karena yang beli kebanyakan investor buat investasi jangka panjang ), marketing sales gitu – gitu aja, siapa yang mau percaya sahamnya bakal naik ?

ya liat sendiri kan saham bksl dari tahun ke tahun gimana, anteeng ajaa konsisten, baru – baru ini aja naeknya. Itu juga naeknya karena bisnis masak memasak. Sudah naik banyak pun, level harga saat ini 200 masih jauh dibawah highnya di 340.

sekedar tambahan informasi, BKSL juga memiliki masalah lahan sengketa ketika big boss nya ditangkap KPK, ada hutan lindung yang menurut KPK diubah klaim menjadi land bank nya BKSL, penulis tidak mengikuti perkembangannya setelah itu.

Bukti Kenapa Marketing Sales Krusial

Bicara kenapa marketing sales itu penting dan memiliki korelasi yang tinggi dengan kinerja saham, mari kita ketahui dari contoh saham property beberapa tahun terakhir..

Contoh paling gampang dapat kita lihat pada saham SMRA. Penulis sempat membeli saham ini dan cukup lama mengholdnya tanpa melihat kinerja perusahaannya.  Perlahan – lahan harga saham turun dari 1300an sampai sekarang dibawah 1000 ( yang salah sapa cobaa 😭 )

Dari sini penulis bisa tebak kalau marketing salesnya SMRA ini babak beluur, betulkah ?? mari kita cari tauu..

Penulis mencoba mengumpulkan berita target marketing sales setiap awal tahun dan hasilnya diakhir tahun, hasilnya begini dari 2012..

saham properti, Analisa Saham Properti

Eaaa marketing sales di 2012 masih lebih tinggi dari 2017 mareen, pantesan ni saham digebukin melulu 😭

Sementara kalau hanya melihat pada penjualan perseroan dilaporan keuangan, keliatannya ok ok aja, tapi dari marketing sales terlihat betuul bagaimana turunnya penjualan property dari saham smra ini

saham properti, Analisa Saham Properti

Ok, kalau saham SMRA dilihat dari p/e nya memang berantakan.. Sekarang kita lihat yang P/E nya muraah, saham BSDE.. p/e murah kenapa sahamnya ga kemana mana beberapa tahun terakhir, betul ??

Mari kita cek juga marketing salesnya..

saham properti, Analisa Saham Properti

Terlihat jelas memang masih lebih baik marketing salesnya saham BSDE daripada saham SMRA.

Namun cukup menjelaskan juga disini kenapa sahamnya flat padahal p/e nya murah dan earning di lapkeu 2017 break all time high. Dari tahun 2015 ke tahun 2017 marketing sales hanya meningkat 5%.

saham properti, Analisa Saham Properti

Kalau kinerja marketing salesnya hanya begini dalam 3 tahun terakhir, no wonder donk kalo sahamnya juga gini – gini aja

Flatnya Marketing sales dalam 3 tahun terakhir ini yang menjelaskan kenapa harga sahamnya flat padahal laporan keuangan dan p/e nya sangat bagus.

Pada saat laporan keuangan saham BSDE rilis akhir februari, saham ini melompat. Tebakan penulis ini nci2 engko2 yang kerjanya nongkrong digaleri saham baca koran liat judulnya laba  saham BSDE lompat 250%  langsung belii ni saham hehehe

sementara mereka beli, institusi dan pemain besarnya jualan, makanya langsung koreksi abis ituu, eaaaa kemakaaaan 🤣🤣🤣

Memahami Faktor Penting Dalam Analisa Saham Properti

Dari analisa saham properti ini kita mengetahui bahwa marketing sales merupakan faktor yang sangat penting, dan menjadi katalis utama pergerakan saham properti

Maka bila kita ingin berinvestasi saham properti , kita kudu aware dengan launching – launchingnya saham properti tersebut, sukses ga ?

Setelah menganalisa saham properti ini penulis menjadi lebih memilih saham BSDE daripada saham SMRA, setidaknya terlihat bertumbuh marketing salesnya, sementara saham smra kacau banget,

Alasan lain p/e nya muraah, memang penulis mengatakan diatas p/e tidak signifikan bila marketing sales gitu – gitu aja. Tapi setidaknya penulis tau saham properti ini lebih sehat, dan ngarep – ngarep management kasi surprise tahun ini bagi dividen gedee 😝

*Apabila ada pertanyaan atau mau update terbaru dari slaveberdasi dapat contact langsung di twitter @slaveberdasi , facebook slaveberdasi ,dan email di slaveberdasi@gmail.com

 

4 Comments on “Analisa Saham Properti

  1. Mantep analisa propertinya.
    Menurut gue namanya saham, akan tergantung kondisi sektor bisnisnya. Mirip sama dengan kejadian di tambang. Ketika harga turun, ya semua saham tambang bakal tepar.

    Pun juga properti, hampir dipastikan sales properti 2015-2017 kepayahan. Kondisi makro ekonomi dibikin keliatan ciamik pun, toh orang ga mampu beli. Beda banget dengan tahun 2012an, orang beli rumah miliaran masih oke-oke aja, bikin saham properti di atas angin. Kalo ga salah asri sempet diatas seribu pas itu.

  2. iya masbro dulu asri sempat diatas 1000, dulu pas 2011 – 2012 itu ditonjolin bagaimana pembeli rumah di alam sutera itu straight cash, jadi woow bangett ceritanya.. g inget banget gimana analis properti meng agung2kan asri diharga segitu, rekomen buy buy ( ke neraka kalian ! ke nerakaa !!! )

    diawal 2017 kemarin sempat kan pada ngira bisnis properti bakal ramee lagi setelah tax amnesty.. tapi yaa masih belom ternyataa

    g sendiri feel nya masi lom gitu bagus ama saham properti, yaa dengan nulis saham properti moga2 makin dapeet hehehe

  3. SMRA…revenue cenderung stabil meskipun sales marketingnya drop….jd itu revenue dr mana? Hampir saja saya kira itu dr recurring income yg justru jd nilai plus….karena kalo dilihat dr penjualan aset juga kecil kemungkinan bbrp tahun berturut2 nilainya mirip..tx

    • Marketing sales nya kan ga langsung diakuin di lapkeu masbro, bertahap sesuai completion rate nya kalo apartemen, makanya data laporan keuangan diproperti itu basi.. recurring income juga termasuk dalam revenue

Tinggalkan Balasan

%d blogger menyukai ini: