Analisa Saham JRPT

SAHAM JRPT – “Kalau bakso gue buka cabang disini bakal rame ga ya ? “
“Ramee donk cui, disini kan kekurangan makanan enaak “
“Aah ragu gue bisa rame, secara harga makanan resto gue kan lebih premium “
Begitulah topik pembicaraan penulis dengan teman yang sedang mau membuka cabang restorannya di daerah bintaro.

Doi ragu orang – orang bintaro punya duit, secara harga makanannya mayan mahal kalo bandingin beli di abang abang =P
Pada akhirnya doi membuka cabang dan hasilnya Eng Ing Eng..
Penuuuuh !!!! Tiap penulis kesana kalau weekend selalu saja penuh, waaar biasaaaa
Itu lah kesan yang mungkin didapat orang yang tidak familiar dengan daerah Bintaro. Diluar dugaan daya beli penduduk disini sangat baik.
Ga percaya ?
Coba deh kalo weekend ke Bintaro Xchange =P
Itulah sepenggal cerita mengenai Bintaro. Kenapa penulis ngobrol ginian karena penulis mau membahas topik saham properti yang land banknya disini, analisa saham JRPT !!

Mengenal Saham JRPT

Buat intermezzo dikit mengenai saham JRPT. Emiten Ini merupakan perusahaan properti milik Pembangunan Jaya, dimana pemegang saham mayoritasnya adalah Pemda DKI Jakarta
JRPT ini penguasanya Bintaro, mereka memiliki izin pengembangan hingga 2500 hectar dan saat ini baru separuhnya yang dikembangkan. Selain Bintaro saham JRPT memiliki izin pengembangan 1800 hectar di Pasar Kamis. Tapi untuk pasar kamis masih nanti laah, hot spotnya masih di Bintaro saat ini
Berdasarkan data historikal beberapa tahun terakhir emiten ini rutin menyisihkan sekitar 30% laba untuk dijadikan dividen. Dengan harga sahamnya yang sudah sangat terdepresiasi, yield yang bisa didapat saat ini mencapai lebih dari 4% !!!
Untuk saham properti itu cadas gan. Percuma selama ini saham properti valuasi murah – murah, tapi ga ada yang bagi dividen. Saham JRPT ini pengecualian, dengan cash flow yang kuat, mereka bisa membagi dividen yang sangat besar untuk kategori sektor saham property

Yang lebih dahsyatnya lagi, dari hitungan RNAV atau diskon harga saham dari nilai land bank nya, maka discount harga saham JRPT saat ini dari NAV mencapai 84% !!!
Kalau bicara soal valuasi, maka murahnya saham ini uda ga masuk akal gan
Secara relatif bisa dibilang saham JRPT yang memberikan diskon paling besar. Seingat penulis, pada kondisi normal dulu, diskon terhadap land bank biasanya berkisar 30 – 50%. Di Singapura bahkan harga saham properti bisa premium terhadap land bank nya, soalnya uda ga ada lahan disana
Seperti penulis sering bahas mengenai saham cyclical, selalu ada periode peak dan depress. Saat ini bisa dikatakan saham jrpt ini lagi depress2nya, bila kalian gemar mencari saham yang masih berada dilevel low, titik nadir terhadap suatu siklus, maka saham jrpt ini salah satunya
Namun bukan hanya karena valuasinya saja, saham jrpt ini menarik. Saham ini memiliki growth story yang dasyat yang terlalu sayang kalo kita lewatkan

Potensi Growth Saham JRPT

Saat ini sekitar 20% pendapatan saham JRPT merupakan recurring income atau pendapatan berulang. Pendapatan ini didapatkan dari hasil sewa tenant mall yang dimilikinya yaitu Bintaro Xchange, Plaza Bintaro Jaya, dan slipi Jaya
Seperti penulis bahas tadi, gimana uda crowdednya Bintaro Xchange. Management saat ini berencana membangun Bintaro Xchange 2 dengan luas lahan 25 hectar. Mall baru ini rencana akan selesai dibangun pada 2021 – 2022.
Total nilai investasinya mencapai Rp 1,3 triliun, selain mall akan dibangun juga hotel dan seaworld dibintaro
Selesai ??
Belum.. beluum..selesai..
Ini yang paling menariknya justru 😄
Emiten JRPT ini memiliki proyek super ambisius. Mereka saat ini pemegang 28% kepemilikan Jakarta toll road yang sedang dibangun saat ini.
Gilaa, punyaa tol di Jakarta cuii ! cepeet rameee nyaa !!

Bisa dapetin kepemilikan tol itu susahnya bukan maen, dimakan BUMN semua. Ini bukan Cuma tol biasa, ini lokasinya di Jakarta, hot spot !!
Tentunya dengan dimiliki Pemda DKI Jakarta, perusahaan ini memiliki keuntungan sehingga bisa memenangkan tender. Yang luar biasanya saham ini dijual dengan harga super diskoooon !!
Total nilai investasi dari tol ini mencapai 41 triliun. Saat ini sedang dibangun tahap pertama dengan nilai 21 triliun sepanjang 31 KM. Tahap pertama ini dari semanan – sunter dan sunter – pulogebang, diproyeksikan akan selesai dibangun tahun 2021
*FYI diharga 620 market cap saham JRPT saat ini sekitar Rp 9 triliun

Proyeksi Saham JRPT

Kalau kita bicara saham JSMR, maka sentimen negatifnya adalah harus mengambil terlalu banyak projek pemerintah, sementara tidak semuanya feasible, dan bingung bayarnya pake apa =P
Naah ini saham JRPT dapatnya toll yang pasti ramee punya, Jakarta cuiii
Kita bicara properti only aja,ketika sentimen saham properti mulai pulih lagi, diskon saham ini balik kelevel yang wajar, 50% aja, maka itu diharga 2.000 dimana artinya tiga kalinya harga saham JRPT sekarang di 600an
Ditambah dengan investasi Mall baru, JRPT bisa menambah pendapatan berulangnya dari 20% menjadi 30% lebih. Positifnya dengan besarnya recurring income, harga saham ini akan menjadi lebih stabil seperti PWON
Sementara kalau Jakarta toll road ini jadi, anggaplah di 2022, asumsi untung bersihnya 5% dari kepemilikan tol yang senilai Rp 6 triliun, maka bisa kontribute tambahan lagi 300 miliar
Dalam asumsi simple penulis, dengan hasil investasinya di mall baru dan Jakarta toll road di 2022 atau 3 tahun dari sekarang, bisa membuat kontribusi recurring income naik menjadi 40 – 50%, definitely deserve P/E Re-rating !!!
Penulis berani bertaruh, walau dalam worst case scenario sekalipun saham JRPT ini bakal naek double dalam 3 tahun kedepan, dimana artinya memberikan return 30% setiap tahun bila ditarik garis lurus..
Best scenario nya ?
Naik Triple ? dalam waktu 2 tahun ? or less than a year ??
This stock definitely hidden jewel !! yaah siapa yang sabar hold ini saham nantinya bakal subur 😋
__________________________________________________________________________________________________
*Tentang penulis : Yuvenz pertama kali bekerja didunia investasi di 2008. Saat ini bekerja sebagai portfolio manager pada perusahaan finansial di jakarta dengan pengelolaan pada kelas aset ekuitas dan pendapatan tetap.
**Apabila ada pertanyaan atau mau update terbaru dari slaveberdasi dapat contact langsung di twitter @slaveberdasi , facebook slaveberdasi ,dan email di slaveberdasi@gmail.com