Para pengamat bisnis awalnya memperkirakan setelah selesainya program tax amnesty akan membuat masyarakat Indonesia yang punya duit menjadi lebih tenang dan menjadi berani kembali berinvestasi di properti. Itu skenario bobo indah yang kerap disebut – sebut tahun lalu 2016.
Namun sejauh ini belum tampak perubahan permintaan yang signifikan. Program DP 0% rumah harga 350 jutaan gubernur terpilih Jakarta nantinya bila berjalan akan meningkatkan supply & demand properti kalangan bawah, sementara kajian pemberian pajak untuk hunian kosong jelas akan membuat para investor properti takut. Pelonggaran kredit rumah yang dikeluarkan pemerintah seperti menjadi kontradiktif dengan rencana kebijakan baru ini.
Melihat kondisi ini kita menjadi bingung, jadi gimana nasib properti sekarang ini ?
Satu hal yang pasti, bila mengharapkan kenaikan harga properti akan meningkat seperti di 2010 – 2012, forget it !! kenaikan yang luar biasa selama 3 – 4 tahun periode boom properti itu terjadi karena selama periode tahun 2000an ketika harga properti negara – negara asean meningkat pesat, kita disitu situ aja. Nah kenaikannya dibayar hanya dalam 3 tahun. Lalu sekarang gimana ? well bila kita sesuaikan dengan daya beli masyarakat kita, maka harga properti kita saat ini tidaklah murah.
rasio properti di asean – globalpropertyguide
Berdasarkan rasio Price to income ratio atau harga properti dibandingkan dengan penghasilan ( semakin rendah semakin baik ) rasio jakarta masih ditengah tengah untuk negara ASEAN, namun selisihnya tidak jauh dengan kota – kota mahal. Sementara bila kita melihat rasio affodability index yang paling kanan dimana merupakan rasio kemampuan untuk membayar KPR bagi penduduk jakarta dibandingkan pendapatannya, maka Indonesia merupakan salah satu yang paling rendah ( makin tinggi makin bagus ).
well, terakhir pemerintah sudah menurunkan DP rumah yang diharuskan untuk rumah pertama menjadi 10% ukuran luas dibawah 70 m. Namun dari yang penulis dengar dari beberapa sumber pada prakteknya bank masih meminta DP lebih dari itu untuk pengajuan KPR. Tentu ini memberatkan untuk pembeli.
Menurut riset dari Coulliers, supply apartemen baru di Jakarta masih akan berlimpah hingga tahun 2018, baru di 2019 supply akan menjadi normal. Kondisi oversupply dan masih sulitnya akses kredit logikanya akan menekan harga apartemen relatif flat, paling – paling naik hanya menyesuaikan dengan inflasi 4 – 5% hingga 2018. Tentu ini berita positif buat penduduk Jakarta yang belum punya tempat tinggal ( termasuk penulis T_T ). Kita bisa sabar – sabar kumpulin DP dulu, baru beli tahun depan di 2018.
Dilihat dari tabel diatas ternyata Kuala Lumpur sangat menarik. Dilihat dari rasio price to income, masyarakat disana memiliki kemampuan 2x lipat lebih lebih baik dari penduduk Jakarta, sementara kemampuan mendapat KPR juga merupakan yang terbaik diantara negara asean lainnya. Padahal secara rata – rata pendapatan masyarakat, Malaysia diatas Indonesia saat ini. Uniknya yield disana kecil, entah menyesuaikan suku bunga acuan atau apa, mungkin yang ngerti bisnis properti di kuala lumpur bisa share.
sesungguhnya kalau hanya bicara yield menyewakan apartemen sekitar 6% dari harga beli , jakarta masih cukup menarik dibandingkan negara asean lainnya. Dengan yield yang masih cukup tinggi, berarti sebenarnya masih ada upside untuk kenaikan harga apartemen nantinya, walaupun terbatas yaa, dan entah kapan..
Pajak properti Jakarta mahal !!
Permasalahan lainnya yang dihadapi adalah besarnya biaya pajak untuk properti di Indonesia. Dapat kita lihat tabel diatas, roundtrip cost atau segala biaya yang menyangkut jual beli apartement mencapai hampir 15%, jauh lebih tinggi dari Bangkok dan Kuala Lumpur.
Dengan kebutuhan pemerintah yang sedang giat-giatnya menaikkan pemasukan pajak untuk menutupi biaya belanja infrastruktur, maka sulit untuk mengharapkan roundtrip cost ini diturunkan. Apalagi semakin terlihat jelas dengan sikap “unik” pemerintah yang hendak memberikan pajak pada properti tidak berpenghuni dengan tujuan menurunkan spekulasi properti. Usaha ini tentu akan semakin meredam aktivitas jual beli properti.. ya kalo begini yaa pasar properti rasanya masih bakal lesu – lesu aja yaa dalam 1 – 2 tahun kedepan. Again, thanks God, we still have time !!!
so kita balik lagi ke pertanyaan awal, bagaimana nasib properti sekarang ini ?
- Long term, Dengan yield yang masih cukup tinggi, dan disupport dengan kebijakan pajak yang lebih kolaboratif oleh pemerintah ( diturunin gituu pajaknya.. ), pasar properti dapat kembali menarik, baik untuk masyarakat lokal ataupun dimata investor untuk kawasan asean, masih ada ruang untuk kenaikan, tapi jangan berharap seperti periode boom property kemarin yaa.
- Short term, Dengan bank tampak masih malu malu kucing mengucurkan kredit properti melihat angka kredit macet perbankan masih lumayan tinggi, sementara pemerintah cukup melakukan intervensi terhadap pasar properti, dan terakhir oversupply apartemen masih berlanjut hingga 2018 maka penulis berkesimpulan dalam waktu dekat 1 – 2 tahun, bisnis properti masih bakal gini – gini aja, toh secara harga saat ini ga murah – murah amat dibandingkan negara – negara tangga. Mungkin potensi yang lebih besar ada pada pasar kelas atas dampak tuntasnya tax amnesty.
Mungkinkah pasar properti tetap lesu darah dalam 1 -2 tahun kedepan ? we’ll see..
No Responses