Alternatif

Harga Properti Naik Terus, Nggak Bakalan Turun? Yakin?

Dulu ketika properti sedang boom, gue dan seorang teman asyik berdebat. Teman gue berargumen, bahwa harga properti nggak akan bisa turun. Pasalnya, masih banyak orang yang belum punya rumah, dan masih banyak pula yang ingin menambah ‘koleksi’ rumah.

Yah, menurut gue, bukan hal yang aneh orang masih berpikir seperti itu. Bahkan di zaman sekarang pun, masih banyak juga yang berpikir demikian. Apalagi mereka yang termasuk dalam golongan orang-orang tua. Makanya orang-orang kaya ada sebagian nggak punya saham, tapi pasti punya tanah di mana-mana.

Jadi apa benar, harga properti, termasuk rumah, itu nggak bisa turun? Karena tanah nggak bisa bertambah jumlahnya, dan masih banyak orang yang butuh?

Gimana menurut kalian?

Hubungan Perkembangan Ekonomi dan Industri Properti

Untuk mencari jawabannya, mari kita coba menengok dari beberapa sisi dulu. Sebelum akhirnya kita mengambil kesimpulan seperti apa kata orang tua kita; harga tanah atau harga properti pastii naik terus.

Yuk, mari, kita mundur dulu ke belakang. Agak jauh ke asal usul dari kerangka berpikir tentang perumahan. Lebih jelasnya, dari sudut pandang yang punya kepentingan.

Mari kita pelajari lebih dulu, korelasi antara ekonomi dengan industri properti. Namun, sebelumnya gue pengin mengingatkan lagi, bahwa nggak ada yang namanya ekonomi sempurna. Pasti akan selalu ada defect-nya, selalu pengembangan melalui trial and error, dan pasti ada plus minusnya. So, jauhkan cara berpikir, harusnya kan begini, harusnya kan begitu. Kita berada dalam dunia yang tidak ideal, tidak sempurna. Namun, kita seharusnya bisa memilih opsi terbaik di antara yang terburuk.

Berkenalan dengan Multiplier Effect

As you know, beberapa sektor industri menjadi andalan pemerintah dalam melakukan program pembangunan ekonomi nasionalnya. Beberapa bahkan menjadi anak emas, karena narasi yang membuatnya jatuh cinta. Apa itu? Multiplier effect.

Apa sih itu multiplier effect?

Begini. Kita beri contoh saja.

Setiap kali periode krisis ekonomi berakhir, pemerintah akan spending di sektor infrastruktur. Mengapa? Karena multiplier effect yang besar, baik ke kontraktornya, ke supporting business-nya, ke masyarakat lokalnya, ada penyerapan tenaga kerja baru, hingga kegunaan manfaat ketika proyek tersebut selesai dibangung. Kita bisa lihat, bahwa dampak ekonominya akan masif, bahkan bisa dibilang beranak pinak.

Contoh lain lagi, kita bisa melihat bagaimana besarnya kontribusi industri sawit di Indonesia. Industri ini dikenal padat karya, lantaran mampu menyerap hingga 16 juta tenaga kerja. Konon, baik atau buruknya kinerja industri sawit akan dikaitkan dengan naik turunnya penjualan kendaraan di Indonesia. Bahkan dengan ekonomi nasional Indonesia.

Nah, hal yang sama terjadi juga di industri properti. Citranya hampir sama, bahkan beberapa riset menunjukkan betapa besarnya korelasi antara pertumbuhan harga properti dengan perkembangan ekonomi negara. Apalagi ditambah dengan banyaknya developer swasta yang kemudian berhasil menjual properti pada masyarakat. Bisa dibilang, pemerintah tinggal terima beres dan terima pajak. Enak banget!

Perkembangan Harga Properti di Negara Lain

Mari kita lihat gambaran besar dari korelasi pertumbuhan harga properti di negara-negara Eropa dan juga Amerika Serikat yang dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi per kapitanya.

Harga Properti Naik Terus, Nggak Bakalan Turun? Yakin?

Lihat korelasinya juga kan?

Hal yang menarik terjadi di Jepang. Kita bisa lihat harga properti turun seiring melandainya pertumbuhan ekonomi negara Sakura tersebut.

Harga Properti Naik Terus, Nggak Bakalan Turun? Yakin?

Kenaikan harga properti berdasarkan chart yang kita lihat di atas menunjukkan adanya keterkaitan dengan pertumbuhan ekonomi. Meski demikian, tingkat pembangunan dan kontribusi industri properti di masing-masing negara juga berbeda.

Perkembangan Industri Properti di Tiongkok

Nah, secara khusus mari kita lihat situasi di Tiongkok. Menarik nih soalnya.

Biasanya kombinasi kontribusi dari pembangunan properti adalah berkisar 15% dari GDP. Tapi kalau di Tiongkok, kondisinya berbeda. Kontribusi industri properti negara tirai bambu ini berkisar pada 30%. Ini membuktikan bahwa Tiongkok sangat mengandalkan sektor properti sebagai salah satu mesin utama pertumbuhan ekonominya. Meski demikian, sektor ini kini tak terlihat sustainable lagi di Tiongkok. Terbukti dengan munculnya masalah debt yang menggunung pada raksasa emiten properti Tiongkok. Evergrande adalah salah satunya.

Kalau tadi kita melihat dari sudut pandang ekonomi makro, sekarang mari kita lihat dari sisi mikro; dari sisi individu dan masyarakat.

Idealnya, ketika ekonomi bertumbuh dan maju, masyarakat akan semakin memiliki disposable income, yaitu penghasilan bersih yang sudah dikurangi pajak langsung, yang bisa dipakai untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Termasuk di dalamnya adalah investasi. Ya, contohnya seperti saham, dan juga properti.

Hal yang wajar terjadi adalah ketika kondisi ekonomi semakin makmur, maka semakin besar pulalah pendapatan masyarakat. Akibatnya, semakin banyak pula dana investasi mengalir ke properti, yang kemudian akan mengerek harga properti. Ini terjadi karena semakin meningkat juga kebutuhannya untuk berinvestasi.

Jadi, wajar kalau kemudian disimpulkan bahwa pertumbuhan ekonomi per kapita atau rata-rata pendapatan masyarakat berbanding lurus dengan kenaikan harga properti.

Dan, dengan narasi China miracle of Asia, dan status sebagai negara adidaya baru dengan pertumbuhan ekonomi double digit, maka mudah saja bagi para developer properti di negara tersebut untuk menggoreng harga properti hingga melangit. Dengan kenaikan harga ini, masyarakat pun terdorong untuk semakin banyak membeli properti, yang kemudian menyebabkan kondisi spekulatif. Nggak heran kan, harganya semakin to the moon.

Bagaimana dengan Kebutuhan Masyarakat Tiongkok pada Properti?

Mari kita flashback kembali ke tahun 2011 – 2012, saat gue masih berstatus broker. Gue inget banget dulu ramai pembicaraan tentang ghost city-nya Tiongkok, tentang bagaimana pembangunan properti sangat masif dilakukan di daerah inner Mongolia yang megang, tapi nggak ada penghuninya.

harga properti 1

Pertanyaan yang kemudian muncul adalah: uangnya lantas lari ke mana? Apakah developer nggak rugi kalau sistemnya begitu?

Well, jawabannya sebenarnya sederhana sih. Waktu itu, kasusnya penjualan properti masih naik terus. Harga properti juga masih bisa digoreng. Jadi, walaupun ada utang, ya utang tersebut bisa ditutup dengan total sales yang besar, yang didapat baik dari kenaikan harga ataupun dari kenaikan demand.

Masyarakat Tiongkok dikenal sebagai orang-orang yang sudah tajir, uangnya luber ke mana-mana. Makanya butuh investasi aset. So, gulung terus deh harga naik, akibat adanya excess demand untuk investasi, dan bahkan spekulasi.

Tapi, kalau pertumbuhan penjualan properti karena investasi dan bukan spekulasi hingga jauh melebihi kebutuhan—sedangkan yang butuh malah justru nggak mampu membeli, bahkan sewa sekalipun—maka akan terjadi ketimpangan. Semakin banyak perumahan yang kosong.

So, properti kalau nggak laku disewakan, apalagi semakin sulit juga untuk dijual, apakah harganya akan terus naik? Atas dasar apa, harga properti naik lagi, kalau kondisinya seperti itu?

Yang ada, malah muncul sunk cost, seperti bayar pajak, biaya perawatan properti, dan lain-lain.

Pada akhirnya, masyarakat pun menjadi sadar. Permintaan akan melambat, sehingga yang sudah telanjur beli pun menjadi korban. Jadi, kayak main rebutan kursi pas kita anak-anak dulu.

Kebijakan build, build, build, yang jadi semacam motto nasional Tiongkok pun akhirnya menyentuh limitnya.

Kenaikan harga properti semu, permintaan yang melambat, meningkatnya kesulitan likuiditas, dan utang yang menggunung menjadi bola salju. Begitu menggelinding, dan semakin besar, yang akhirnya muncul ke permukaan. Ditambah lagi dengan masalah Evergrande.

Kondisi Industri Properti di Indonesia

Lalu, bagaimana dengan kondisi di Indonesia?

Coba kita bandingkan salah satu ratio solvency yang sering dipakai, yaitu debt to equity ratio (DER), yang dimiliki oleh 2 saham properti terbesar Indonesia dan Tiongkok.

harga properti 2

Dari grafik di atas bisa dilihat, rasio utang perusahaan properti Indonesia jauh lebih rendah daripada pelaku industri properti di Tiongkok. Artinya, ini jauh lebih sehat.

So …

Betul, masih banyak orang yang belum punya rumah. Betul juga, kalau permintaan bakalan ada, bahkan mungkin naik. Namun, seberapa banyak masyarakat Indonesia mampu beli properti? Seberapa besar pertumbuhan permintaannya setiap tahun?

Kalau, ternyata, supply properti jauh melebihi kebutuhan atau permintaan, atau demand, per tahunnya, lalu buat apa membangun yang baru? Kan, malah jadi menggulung excess supply yang semakin besar?

Masalah properti seperti ini juga sebenarnya adalah masalah klasik yang terus berulang dari waktu ke waktu. Di Jepang, hal ini terjadi tahun 1990-an. Di Amerika Serikat, terjadi di tahun 2007. Dan tahun 2021 kemarin, di Tiongkok. So, bukan nggak mungkin, terjadi juga di Indonesia kan?

Jadi gimana nih? Dengan berbagai kesimpulan, berawal dari pemikiran klasik permintaan properti akan naik terus, berlanjut investasi, hingga spekulasi pada kenaikan properti, apakah harga properti tidak bisa turun?

No Responses

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.